Договор с Управляющей компанией

Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.

Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ

В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

состав общего имущества дома

перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять УК, а также порядок изменения этого перечня

порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья

ответственность сторон

порядок контроля ,за выполнением УК своих обязательств по договору

отчетность УК о выполнении договора

Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут - согласно технического паспорта на дом, потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ

Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.

Следует также обратить внимание - указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет - никто вам этот перечень выполнять не обязан.

Один из самых важных пунктов в договоре - цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.

По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб. в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.

Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.

Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.

Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность Заказчика т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность Исполнителя те. УК.

Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон.

Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от управляющей компании, которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год.

Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки -передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК. которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с чистого листа. За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.

В верхнюю строчку оплаты за жилищно-комунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:

аварийное обслуживание

вывоз мусора

обслуживание и ремонт лифтов

услуги МВЦ и другое.

По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.

Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья., поэтому, при заключении договора помните - кто платит.

Заключаем договор с управляющей компанией

1-12-2011, 15:21. Автор: Анастасия Романова

Договор управления - самый важный документ в отношениях между собственниками и управляющей компанией. Но зачастую в договоре бывают дыры, которыми пользуются управляющие.

Для чего он нужен?

Именно договор включает в себя права и обязанности как собственников, так и управляющей организации. А это значит, что в договоре мы указываем задания, которые по нашему поручению должна сделать УК. Но на договоре свет клином не сошелся, еще есть постановление Госстроя №170, в котором прописаны услуги управляющей компании и сроки их предоставления (подробнее об услугах см. стр. 8-9 справочника). Если условия договора вам кажутся несправедливыми, суд может обязать управляющую компанию оказывать услуги так, как сказано в постановлении.

Управляющая компания должна предложить общему собранию не готовый договор с требованием Подписать немедленно!, а ПРОЕКТ такого договора для обсуждения, внесения поправок и изменений.

Что должно быть в договоре:

1. Все общее имущество жителей дома

Перед заключением договора требуйте, чтобы управляющая компания обследовала общее имущество собственников - всего, что выходит за рамки квартиры (если вы не специалист, вы можете не знать, в каком состоянии находятся инженерные системы дома). После чего УК должна составить акт и показать его вам. Внимательно изучите его. Из него вы должны понять, что в доме требует ремонта - будь то стены или коммуникации в подвале. Не забывайте, вы - собственник не только своей квартиры, но и доли в общем имуществе дома. А значит, именно вы отвечаете за состояние этого имущества. Помните: управляющая компания обязана помогать вам в этом!

Что относится к общему имуществу дома:

Список общего имущества вашего дома, а также его состояние на момент заключения договора прописывается в приложении к договору. В этом приложении нужно указать:

Комментарий эксперта

Чем подробнее список, тем легче контролировать

- Собственники должны настоять на том, чтобы детально прописать состояние имущества и каждую услугу еще на этапе заключения договора. Потом жители увидят, что было сделано в их доме, насколько изменилось состояние, и смогут спросить управляющую за дефекты, имеющиеся в доме, - советует наш эксперт Дмитрий Сурнин . председатель наблюдательного совета НП СРО Управдом.

2. Услуги и работы по управлению и содержанию общего имущества

В договоре обязательно должен быть список обязанностей управляющей и сроков их выполнения. Подробнее о том, что должна делать управляющая, см. на стр. 8-9 справочника.

3. Ответственность управляющей компании за коммунальные услуги внутри дома

Коммунальные услуги, за предоставление которых в границах дома отвечает управляющая компания:

Что делать, если не согласен с договором

Так как собрать собственников на обсуждение условий договора практически невозможно, чаще всего голосование по этому вопросу проходит заочно (достаточно, если проголосуют более 50% собственников дома). Так что лично вас могут и не спросить. Поэтому поинтересуйтесь прямо сейчас у старшей по дому, есть ли у вас договор, до какого срока он действует, и когда будет подписываться следующий. Когда срок будет подходить, вместе со старшей по дому потребуйте от управляющей компании образец договора, который принесут вам на подписание, и изучите его.

Если договор вам уже принесли и предложили проголосовать, но вы видите, что он не соответствует пунктам, перечисленным выше, обратитесь к старшей по дому или найдите еще нескольких активистов среди соседей. В течение 30 дней вы должны составить протокол разногласий (укажите, какие пункты и почему вам не нравятся и как бы вы хотели их перефразировать) и отдайте его в управляющую (ст. 445 ГК РФ).

Управляющая компания в течение 30 дней должна либо принять договор в редакции жителей, либо предложить компромиссные условия, либо обратиться в суд за решением конфликта.

Совет бывалого

Антонина Акимова . старшая по дому № 14 по улице Автозаводской:

- Изучив предложенный договор от управляющей компании, засомневались в том, что сама управляющая выбирает подрядчика, который будет работать с нашим домом. А вдруг они закрепят за нами недобросовестного подрядчика? Поэтому сошлись на том, что обслуживающую организацию мы выбираем совместно с управляющей.

На какой срок заключается договор?

Между собственниками и управляющей компанией договор управления домом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет. А если управляющая компания выбрана по итогам открытого конкурса (Управление ЖКХ выставляет дом на аукцион, в результате которого одна из управляющих компаний города получает этот дом), не более чем на три года (Жилищный кодекс, ст.161).

- Решение о продлении договора принимается на общем собрании, 50% голосов всех собственников, - говорит Валентина Втюрина . генеральный директор управляющей компании Мегаполис. - По опыту своей работы можем сказать, что если с домом работаем в первый раз, сначала заключаем договор на один год с последующим продлением. Если работа с домом получается, то уже переходим на максимальный срок заключения документа.

Совет бывалого

Лучше на один год!

Антонина Акимова . старшая по дому № 14 по улице Автозаводской:

- Мы заключили договор на один год - это самый беспроигрышный вариант. Оформляя документы сразу на 5 лет, сложно спрогнозировать, как сложится работа с управляющей компанией.

Комментарий специалиста

- У нас обычно договор не меняется, так как он не ограничивает права граждан, - говорит Валентина Втюрина . гендиректор УК Мегаполис. - Приложения к договору обговариваются с советом дома или уполномоченными лицами.

- Есть ли типовой договор?

Есть рекомендуемая форма договора управления многоквартирным домом, но будьте внимательны, ваша ситуация может отличаться от типовой, и тогда лучше подписать свой договор с управляющей.

- Главное - при подписании документа нужно смотреть, на какой срок заключается договор и как будет расторгаться, - советуют в управляющей компании Мегаполис. - Если заключите договор, не обратив внимания на то, как он расторгается, то потом придется только в суде доказывать, что договор выполнялся с нарушение обязательств.

Где искать договор с вашей управляющей?

Экземпляр договора должен быть у каждой из сторон. Если у вас его нет, подойдите с вопросом к старшей по дому. У нее должен быть экземпляр.

Как расторгнуть договор с недобросовестной управляющей?

Александр Балтин . эксперт, практикующий юрист, заместитель председателя по вопросам ЖКХ республиканской общественной организации Комитет по защите гражданских прав:

- При желании досрочно расторгнуть договор жильцы на общем собрании должны принять решение о прекращении сотрудничества с этой управляющей компанией и поставить в известность УК, показав им протокол собрания с принятым решением. Через два месяца договор считается расторгнутым.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией досрочно расторгнут может быть только в случаях, если она не выполняет условия договора. Суды настаивают на том, что в спорных ситуациях стороны должны доказать, что управляющая компания не выполняет взятые на себя обязательства.

Если расторжение договора связано с окончанием срока его действия, то для этого требуется всего лишь решение собственников об этом без каких-либо дополнительных условий.

За 30 дней до окончания действия договора управляющая компания обязана передать всю техническую документацию другой компании, которая будет управлять домом, ТСЖ или собственникам (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). До расторжения договора необходимо произвести оплату долгов.

Приходи!

Мы публикуем пример договора на управление многоквартирным домом, разработанный Общественным советом собственников помещений дома Алексеевская ул, 8а, Нижний Новгород. Этот договор - как и все остальные - не является единственно верным, но может служить образцом для написания своего варианта. Нужно отметить, что председатель Совета Наталья Николаевна Орлова советовала обратить внимание при заключении договора на следующие моменты. 1. Страхование дома от аварийных ситуаций - если в доме случится серьезная авария, управляющая компания может оказаться не в состоянии оплатить срочный и дорогостоящий ремонт. В этом случае ей на помощь придет страховая фирма, выплатив компенсацию ущерба.

2. Нужно предусмотреть порядок расчета управляющей компании со льготниками, за которых жилье частично оплачивает государство. В данном случае, деньги за льготников переводятся непосредственно управляющей компании и люди не обнаружили однажды возросшую в два раза сумму платежей в квитанции за ЖКУ. Если бы каждому льготнику пришлось индивидуально решать вопрос о получении льгот, большинство было бы против новой управляющей компании.

3. В договоре сделано подробное описание дома. В инвентаризации участвовало несколько жителей.

4. В договоре четко разграничены полномочия. В частности, описано какая территория, какие коммуникации считаются общедомовыми и подлежат содержанию из средств управляющей компании.

5. В договоре описан ремонт, который обязуется провести управляющая компания, указаны сроки, сделана смета и направлена в администрацию района для того, чтобы продолжать требовать хотя бы частичной оплаты проводимого ремонта в счет долгов за капитальный ремонт. Также указано, какой именно текущий ремонт обязана делать управляющая компания.

6. Кроме содержания дома, в новом договоре появилась новая статья расходов - на капремонт. Некоторые жители были недовольны, но в целом платежи выросли не больше, чем у других жителей города.

Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома № 8 А, по ул. Алексеевской

2007 г.

г. Нижний Новгород <01> 01

Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ - собственник помещения. общей площадью кв. м, многоквартирного дома № 8А/1 по ул. Алексеевской. на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от в дальнейшем Собственник, с одной стороны, и управляющая компании ООО УК ВИСТМА в лице директора Шереметьева В.Б. действующего на основании устава, I дальнейшем Исполнитель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Общие положения

Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № 8А/1, по улице Алексеевской (протокол от 27 октября 2006 года).

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Алексеевская, д .8А/1, - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.

Собственник - физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Помещение (жилое, нежилое) - часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.

Общее имущество в многоквартирном доме - имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.

В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

2. Предмет договора

Собственник передает, а Исполнитель принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом.

Оказание Исполнителем услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг Собственнику помещения многоквартирного дома 8а по ул.Алексеевской.

Собственник несет бремя расходов, связанных с оказанием Исполнителем услуг и выполнением работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.

Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются дополнительным соглашением к данному договору или отдельным договором.

Состав общего имущества многоквартирного дома № 8 АЛ по ул. Алексеевской и его состояние указаны в Приложении № 1 к настоящему договору.

2.6. Характеристика многоквартирного дома № 8АЛ по ул. Алексеевской на момент заключения договора:

Адрес многоквартирного дома: ул.Алексеевская дом 8А/1

Кадастровый номер многоквартирного дома: инвентарный номер 22:401:001:100030550

Серия, тип постройки: жилая, кирпичная

Год постройки 1960

Степень износа по данным государственного технического учета - 37%

Год последнего капремонта - 1992

Количество этажей - 5

Количество подъездов - 3

Наличие подвалов - имеется

Количество квартир - 26

Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества - 4

Строительный объем-7371 куб.м.

Площадь:

Многоквартирного дома с лестничными клетками 2151,8 кв.м.

Жилых помещений 1658,9 кв.м.

Нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме -274,1 кв.м.

Помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме - домашние кладовые) - 421,3 кв.м.

Количество лестниц - 29 шт.

Уборочная площадь лестниц

Уборочная площадь подвалов и чердаков

Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (двор) - 976 кв.м. (совместно с ЗАО НПК КОНТУР)

Кадастровый номер земельного участка. 52:18:06 00 64

3. Обязанности сторон

3.1. Общие обязанности сторон:

3.1.1. Содержать многоквартирный дом, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

3.1.2.Создавать необходимые условия для проживания граждан и функционирования персонала торговых помещений.

3.1.3.Подписать акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, о границах ответственности по техническому обслуживанию помещений и инженерных коммуникаций, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома и помещений и коммуникаций, находящимися в помещении Собственника.

3.2. Собственник обязан:

3.2.1.Использовать принадлежащее ему помещение, места общего пользования, общее имущество и придомовую территорию исключительно по назначению, соблюдая санитарно-технические нормы и правила.

3.2.2.Предоставить Исполнителю сведения, необходимые для выполнения работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № 8АЛ по ул. Алексеевской, проведения начислений по оплате за техническую эксплуатацию и коммунальные услуги.

3.2.3.Обеспечить допуск в занимаемые Собственником помещения представителей аварийных служб, инспекционных органов и Исполнителя в целях устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу, приборов контроля и учета.

3.2.4. Без оформления письменного разрешения компетентных органов в установленном законодательством порядке не производить:

- переоборудование инженерных сетей, перестройку и перепланировку помещений или их частей

- установку и использование приборов и оборудования мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой инженерной сети. Подключение и использование бытовых приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), подтверждающих соответствие действующим в РФ требованиям эксплуатационной и санитарно-гигиенической безопасности

- изменение проектных схем учета поставляемых коммунальных услуг

- использование теплоносителя из систем отопления и горячего водоснабжения по иному назначению.

Оплатить из собственных средств внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома в случае осуществления Собственником оформленных в установленном порядке перепланировки или переоборудования помещения.

Осуществлять оплату услуг Исполнителя по управлению, технической эксплуатации и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Тарифы и основания для платежей приведены в Приложении № 4. являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Размер обязательных платежей на содержание и эксплуатацию общего имущества пропорционален площади занимаемых Собственником помещений.

3.3. Исполнитель обязан:

3.3.1. Выполнять работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживанию придомовой территории, соблюдению санитарных норм по содержанию многоквартирного дома.

Перечень работ, выполняемых Исполнителем по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, а также мест общего пользования, определен в Приложениях № 2 и 3, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.

Изменения в перечень работ вносятся по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения.

Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Немедленно организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций (залив, засор канализации, отключение электроэнергии и т.п.)

Обеспечить Собственника эксплуатационными и коммунальными услугами установленного качества, принимать меры для бесперебойной работы инженерного и санитарно-технического оборудования помещений занимаемых Собственником, в соответствии с актом границ ответственности.

С целью предоставления Собственнику коммунальных услуг выбрать ресурсоснабжающие организации и заключить с ними от своего имени договоры купли-продажи соответствующих коммунальных ресурсов.

Представлять интересы Собственника как участника общей долевой собственности в рамках настоящего договора в государственных, надзорных, хозяйственных, административных и иных органах, в судах, связанных с управлением, технической эксплуатацией и предоставлением коммунальных услуг в доме № 8А/1 по ул. Алексеевской.

Принятие мер для оформления и получения Собственниками помещений и членами их семей (для физических лиц) льгот, субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством и по тарифам, не превышающим стандарты 2007 года

Вести паспортно-регистрационную работу и соответствующую техническую документацию по обслуживанию дома.

Вести делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.

Предоставлять Собственнику расчетно-платежные документы по техническому обслуживанию и коммунальным услугам не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Осуществлять перерасчет платежей в случае не соблюдения поставщиками коммунальных услуг установленного качества и режима поставки.

В своей деятельности принимать во внимание и учитывать замечания и предложения Собственника по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг.

Ежеквартально информировать Общественный совет собственников помещений о техническом состоянии инженерных коммуникаций и конструкций многоквартирного дома.

Осуществлять планирование и проводить конкурсный отбор организаций применительно к работам по капитальному ремонту инженерных коммуникаций и придомовой территории по согласованию с домовым комитетом.

Информировать Собственника в течение 10 дней со дня принятия соответствующими органами решений об изменениях тарафов и нормативов качества коммунальных услуг.

Информировать Собственника о проведении ремонтных работ, связанных с временным отсутствием коммунальных услуг (кроме аварийных ситуаций и экстренных случаев), не менее чем за 3 календарных дня путем вывешивания объявлений на информационных досках, расположенных на первом этаж лестничной площадки подъезда.

Заключить договор страхования общего имущества Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.

4. Права сторон

4.1. Собственник имеет право.

Реализовывать свои права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами

Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

Получать жилищно-коммунальные услуги по качеству и своевременности в соответствии с действующими нормами и правилами.

Требовать в установленном порядке от Исполнителя снижения платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг.

Обращаться к Исполнителю и получать ответ по техническим вопросам, касающимся эксплуатации и содержания многоквартирного дома № 8А/1 по ул. Алексеевской.

Оплачивать услуги по настоящему Договору с учетом предоставленных в соответствии с законодательством льгот

4.2. Исполнитель имеет право.

Взыскивать в установленном законом порядке неустойку и убытки, понесенные в результате нарушений Собственником условий настоящего договора. Или В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с Собственника взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно

Осуществлять контроль за использованием Собственником занимаемых помещений и мест общего пользования по их назначению и принимать меры по устранению выявленных нарушений.

Передавать, с уведомлением Собственника, права и обязанности по настоящему договору для выполнения специальных работ третьим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания Собственников помещений, Управляющая организация вправе направить в адрес Собственников предложение о проведении внеочередного собрания Собственников помещений. Такое предложение может быть направлено путем размещения Управляющей организацией соответствующей обращения к Собственникам в общедоступном месте для всех Собственников помещений многоквартирной дома.

5. Ответственность сторон

5.1 .Ответственность Собственника.

В случае использования Собственником занимаемого помещения и мест общего пользования не по назначению, а также нарушения прав и интересов соседей, Исполнител вправе через 7 дней после предупреждения Собственника обратиться в органы местного самоуправления для применения мер, предусмотренных действующим законодательством (в частности, ст.293 ГК РФ).

В случае невыполнения Собственником обязательств, предусмотренных п.3.2.4 настоящего договора, он несет ответственность за все последствия, связанные с причинение неудобств или ущерба другим собственникам.

В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п.3.2.6 договора Собственник несет ответственность, пропорционально своей части, за исполнение штрафные санкциях, выставляемых Исполнителю поставщиками коммунальных услуг.

5.2. Ответственность Исполнителя.

За не обеспечение - или неполное обеспечение Собственника жилищно-коммунальными услугами Исполнитель несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

В случае использования Исполнителем общего имущества и мест общего пользования (помещение для хранения инвентаря и инструмента) в нарушение интересов Собственника, Исполнитель несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Особые условия

Договор подлежит согласованию с Общественным советом собственников помещений в лице уполномоченного представителя дома № 8А/1 по ул. Алексеевской.

Общественный совет собственников помещений осуществляет коллективный контроль за работой Исполнителя по выполнению договора.

Общественный совет собственников помещений предоставляет Исполнителю техническую и юридическую документацию, необходимую Исполнителю для надлежащего исполнения условий настоящего договора.

Затраты, связанные с выполнением Исполнителем дополнительных работ, не предусмотренных настоящим договором и возникшие по объективным причинам - аварийная ситуация, стихийное бедствие, законодательное решение - покрываются Собственником отдельно на основании дополнительного соглашения, за исключением случаев предусмотренных п.3.3.15.

Считать общедоступным местом для информационных сообщений информационную доску, расположенную на первом этаж лестничной площадки подъезда.

Все споры, возникающие при выполнении договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, когда стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры разрешаются в судебном порядке.

7. Срок действия договора

Настоящий договор заключен сроком на 1 год с 01 01 2007г. по 31 декабря 2007г.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

После истечения срока действия договора или в связи с его досрочным прекращением Исполнитель обязан в 10-дневный срок передать представителю Общественного совета собственников помещений всю документацию по техническому и коммунальному обслуживанию дома № 8А/1 по ул. Алексеевская, а также перечислить полученные и неизрасходованные по Договору средства, включая накопленные средства собственников на капитальный ремонт на расчетный счет вновь выбранной Управляющей организации или собственнику, уполномоченному общим собранием собственников.

8. Адреса и реквизиты сторон

Собственник:

Контактный телефон:

Контактный адрес:

Исполнитель: ООО УК ВИСТМА, ИНН 5260160710, т.36-20-50, 14-48-88 603155, Г.Н.Новгород, ул. Минина, д.41,

Р/с 40702810216000001581 ,в филиале ОАО УралСиб в г^Циадем Новгороде, К/с 30101810200000000842, БИК 042282842

Собственник: Исполнитель:

В.Б.Шереметьев/

Согласовано__________ /Н.Н. Орлова./, уполномоченный представитель Общественного совета собственников помещений

Приложение №1 к договору управления многоквартирным домом № 8а/1 по ул. Алексеевской

Перечень общего имущества в многоквартирном доме г.Нижний Новгород, ул. Алексеевская, дом № 8а/1

Управляющая компания: на что стоит обратить внимание при составлении договора?

Мы продолжаем серию публикаций о способах управления многоквартирным домом, и сегодня поговорим об управляющей компании. Данный способ управления отличается от рассмотренного нами варианта с созданием ТСЖ тем, что предоставление услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на профессиональной основе. Ответственность за некачественные услуги по управлению устанавливается на основании договора.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса, такой договор, на основании общего собрания собственников и на условиях, указанных в решении данного общего собрания, заключается в письменной форме с каждым собственником помещения. Для всех собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются одинаковые условия договора управления.

По данному договору управляющая организация, по заданию другой стороны (собственники помещений, правление ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива), обязуется в течение установленного срока за определенную плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом обязательно указываются:

- адрес дома, в отношение которого будет осуществляться управление и состав общего имущества

- полный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией и их стоимость. Нелишним будет указать, в какие сроки и с какой периодичностью оказываются те или иные услуги

- порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт, размер платы за коммунальные услуги и порядок внесения платы (отдельно стоит выделить порядок проведения капитального ремонта и порядок сбора средств на его проведение)

- порядок осуществления  контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору (параметры качества предоставляемых услуг и ответственность управляющей организации за некачественные услуги или нарушение сроков их поставки, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг).

На что следует обратить внимание:

1) Договор должен быть составлен простым и понятным языком, по возможности исключающим термины, понятные только юристам.

2) Если в договоре содержатся ссылки на нормативно-правовые документы, то желательно указывать их номер и дату принятия.

3) Реквизиты сторон указываются в обязательном порядке. Желательным будет включение пункта с номерами телефонов и адресами аварийных и диспетчерских служб.

Это необходимо знать:

1) Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении такого договора, по окончании срока его действия такой договор автоматически продляется на тот же срок и на тех же условиях.

2) Если иное не предусмотрено договором, то управляющая компания обязана приступить к выполнению своих обязательств не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

3) За 30 дней до прекращения договора управляющая организация обязана передать техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо собственникам помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления.

4) Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Помните, грамотно составленный договор управления многоквартирным домом позволяет избежать множества мелких проблем и разрешить возникающие споры, удовлетворяя интересы сторон.

Важно! Позиция инициативной группы: подписывать или нет договор управления с Управляющей компанией?

Друзья, добрый день!

К нам обратились несколько соседей с вопросом: управляющая компания звонит на личный контактный телефон и предлагает подписать договор управления. Что делать?  В случае отказа, управляющая компания ссылается на ГК РФ, в частности - на статью 445 и ЖК РФ, которые, по её мнению, позволяют её требовать подписания договора в том числе и - в судебном порядке.

Сообщаем, что по данному вопросу ровно 1 год назад нашей инициативной группой проводилась встреча жителей в Синем Зале гостиницы Салют, которую посетило порядка 250-270 человек (включая наблюдателей управляющей компании). На этой встрече нашим будущим соседям подробно разъяснялась данная ситуация.

Отдельно сообщаем, что данные договора мы убедительно не рекомендуем подписывать по следующим причинам:

1. Управляющая компания, согласно ЖК РФ, обязана спустя определенное количество дней после того, как её утвердили победителем конкурса, организованном префектурой по управлению нашими домами, направить в 2х экземплярах договор управления по почте заказным письмом. (УК этого не делает, соответственно нет причин идти ей навстречу и бежать договор подписывать. Пусть выполняет предписание Закона, а не живет по понятиям ). Такой звонок без заказного письма означает, что вас не уведомили должным образом о необходимости подписать договор управления.

2. Договор управления (каждый экземпляр) должен содержать фирменную печать УК Комфорт Сити (со всеми реквизитами)

3. Договор управления должен содержать величину площади обслуживаемого участка.

4. Договор управления должен соответствовать Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным 354-ПП, в частности схемы разграничения зон ответственности по ХВС, ГВС и отоплению сейчас составлены с нарушением данных правил в невыгодную для нас собственников сторону (за входной вентиль отвечать должна УК, а не собственник)

5. В Договоре управления Вам навязывается тариф авышенный тариф 38.5 р за квадратный метр в месяц (порядка 2000 рублей в месяц за среднюю двушку только за услуги УК без коммуналки: света, воды, отопления), вместо аналогичного максимального тарифа 24,53 рубля за квадратный метр в месяц, причем за такой набор услуг, львиную долю из которых Вам не будут оказывать в ближайшие лет 5 (пока дом на гарантии стоит у Застройщика) .

6. И самое главное - текст договора управления не соответствует ЖК РФ в самом начале, где стоит фраза с наибольшей выгодой для собственника , вместо в интересах собственника , что позволяет двояко толковать расходы и прибыль УК.

Все эти причины мы рекомендуем Вам озвучить сотруднику управляющей компании Комфорт Сити .

Это позволит нам, вашим соседям, добиться заключения договоров в наших интересах, а не в интересах третьего юр.лица. Следует отметить, что подписав такой договор, Вы можете лишить нас этого шанса: если подписантов наберется 50% собственников дома, то для всех остальных договор (с текущими невыгодными для нас условиями и тарифом) вступит в силу и будет действовать и для всех оставшихся. Следует это понимать.

Для того чтобы стимулировать управляющую компанию к соблюдению ЖК РФ также предлагаем Вам отправлять  в МЖИ по ТиАО  данное обращение (пример ниже):

В Территориальную Государственную Жилищную Инспекцию

по городу Москве

Жалоба на уклонение управляющей компании ООО «УК Комфорт Сити» от подписания договора управления с собственником.

Добрый день!

Я, __________________________, принял   ________ г. квартиру по акту приёма-передачи у застройщика ООО Олета (де-факто: ГК Абсолют ) по адресу: г.Москва, пос.Внуковское, ул.__________  д.__ кв. __. 

Согласно ЖК РФ, после того, как УК Комфорт Сити , выиграв конкурс и приступив к управлению нашими домами, обязана выслать окончательный договор управления мне, собственнику, на ознакомление и подписание по почте по месту проживания на условиях 445 ГК РФ.

Договор, действительно пришел мне заказным письмом, однако:

а) в единственном экземпляре - я был лишен возможности его подписать и отправить вторую копию обратно, оставив одну, подписанную, у себя.

б) договор содержал исправления, помарки, зачеркивания.

в) договор имел печать для внутреннего использования -  без реквизитов.

г)  в договоре не указана площадь участка, включенного в общедомовую собственность, и наряду с этим, в этом же договоре предлагается оплачивать услуги по содержанию придомовой территории.

д) договор содержал схемы разграничения ответственности, которые отличаются в невыгодную для меня сторону от тех, что приведены в 354-ПП (Правилах предоставления коммунальных услуг)

е) Договор содержит некорректный пункт (с точки зрения ЖК РФ), в котор  мговорится о том, что управляющая компания действует с наибольшей выгодой для собственника.

Поскольку мне не прислали полноценный договор (в силу а) - е) ), который я мог бы подписать, то есть не исполнили требования ЖК РФ, я хоть и подготовил протокол разногласий, но лишен возможности подписать договор управления на условиях 445-ГК, в связи с чем были нарушены мои права, как собственника.

С текстом договора управления на мой дом Вы можете ознакомиться, сделав соответствующий запрос в «УК Комфорт Сити». При необходимости готов копию высланного мне договора предоставить.

В связи с вышеизложенным прошу:

1. Зарегистрировать и предоставить мне ответ в соответствие с Федеральным Законом.

2. Привлечь к административной ответственности УК Комфорт Сити за уклонение от подписания договора с собственником.

3. Выдать руководству этой компании Фокину В.В. предписание - направить мне и моей супруге на подпись договор в 2х экземплярах, пригодный к подписанию по адресу моей новой постоянной регистрации: пос.Внуковское, ул.______________, д.__, кв.___.

4. Проверить деятельность данной компании относительно других моих соседей – собственников в доме: у меня есть основания полагать, что вышеизложенный мной нарушения не единичны.

5. Выдать предписание УК Комфорт Сити привести текст договора в соответствие с Федеральным законодательством.

6. В случае необходимости, в соответствие с Федеральным Законом - перенаправить мои претензии к руководству УК Комфорт Сити на рассмотрение префектуры ТиНАО (о чем меня прошу уведомить).

С уважением, _____________ дата   ______ 2015 г.

Если вы Все-таки уже успели договор подписать (чем сделали не очень хорошо по отношению к другим соседям, которые не идут на подписание под такие невыгодные условия для нас), то рекомендуем Вам как можно скорее распечатать и отнести в УК протокол разногласий:

Инструкция по использованию протокола разногласий: pdf. doc. odt

Протокол разногласий с управляющей компанией: pdf. doc. odt

С уважением,

Ваша Инициативная Группа

Источники: 36.rospotrebnadzor.ru, izhlife.ru, www.ikd.ru, zhkhacker.ru, my-pb.ru