Образец договора о расторжении управления многоквартирными домами
Протокол общего собрания собственников помещений МКД о расторжении договора с управляющей компанией
ПРОТОКОЛ
очередного/внеочередного общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме
г. _______
_______________ ____ г.
Вид собрания (годовое/внеочередное): _________________________________.
Форма проведения: собрание (совместное присутствие собственников).
Присутствовали:
1. Собственники (представители собственников) помещений согласно Приложению N 1.
2. Приглашенные лица - представитель управляющей организации ________ (доверенность N _____ от ______________ ___ г.).
1. СЛУШАЛИ:
По вопросу повестки дня выступил &hellip (Ф.И.О. докладчика) и изложил факты неисполнения управляющей организацией своих обязательств по договору управления &hellip (перечислить основное)
По вопросу повестки дня собрания ГОЛОСОВАЛИ:
За - ______.
Против - ______.
Воздержались - ______.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ расторгнуть в одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом от _____________ ____ г. N _____, заключенный с &hellip (указать наименование управляющей организации) в связи с невыполнением обязательств управляющей организацией, выразившимся в &hellip (указать, в чем выразилось неисполнение условий договора управления домом)
Председатель собрания ___________ /Подпись, ФИО
Секретарь собрания __________ /Подпись, ФИО
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ ).
Ссылки на другие образцы документов см. в статье Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Образцы протоколов, сообщений, бюллетеней . комментарии
Расторжение договора управления многоквартирным домом
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора управления многоквартирным домом (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Нормативные акты . Расторжение договора управления многоквартирным домом
Формы документов . Расторжение договора управления многоквартирным домом
Форма: Заявление о прекращении договора об управлении многоквартирным домом в связи с окончанием срока его действия
Судебная практика . Расторжение договора управления многоквартирным домом
Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ
адвокат
Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР № 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор.
Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным.
Важные новеллы содержал Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ.
Можно было бы утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года № 93-ФЗ.
Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.
С введением Федеральных законов №№ 123-ФЗ и 93-ФЗ можно было бы считать проблему в основном снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне - наоборот, неожиданно все осложнилось.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях № 1027/2010 от 15 июля 2010 года и № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.
Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона.
Однако были ли для этого основания? В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было.
С 2011 года в Государственной Думе обсуждается законопроект № 623780-5 О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами). Авторы законопроекта в своей пояснительной записке утверждают: чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих компаний.
Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) начинается с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц. Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, то есть управляющая организация.
На стороне собственников МКД могут быть как непосредственно собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, - в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а также договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами - в случаях, когда полномочия по заключению договоров по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.
С большим или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены.
Срок, на который договор может быть заключен, в разных случаях составляет от одного до пяти лет.
Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.
Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.
Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициирует общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию.
Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и прочие подобные атрибуты процесса - не тема данной статьи.
Для наших целей предположим, что собственники реально подписали бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую.
На первый взгляд, такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса.
Часть 2 данной статьи обязывает собственников выбрать один из трех возможных способов управления:
1) непосредственное управление собственниками
2) управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом
3) управление управляющей организацией.
Часть 3 той же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления.
Прецедентным стало дело, итогом которого стало постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1027/2010 от 15 июля 2010 года.
В данном деле ООО УК МДС обратилось с иском к ООО ЖРЭП-4 о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Истец ссылался на то, что в ноябре 2007 собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в апреле 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования приняли решение о передаче функций управляющей организации УК МДС.
Суды первой апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности иска на том основании, что собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора управления при условии возмещения управляющей компании понесенных расходов.
Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Часть 8.1. касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса. Это - частный аспект темы и в данном деле часть 8.1. не подлежала применению.
Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.
Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на i, после чего судебная практика по делам с аналогичными обстоятельствами начала обретать единообразность: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.
Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в постановлении № 1027/2010 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре. Такие обстоятельства, например, имели место в деле № А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-16387/2010). В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен лишь при условии ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (в частности, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-10923/2010 от 19.08.2010 по делу № А71-15079/1009, № ВАС-12345/2010 от 22.09.2010 по делу № А71-9708/2009, № ВАС-2012/2010 от 19.10.2010 по делу № А11-10021/2008, № ВАС-13761/2010 от 21.10.1010 по делу № А71-13033/2009).
В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий при выборе собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ).
Казалось бы, внесена окончательная ясность.
Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается постановление № 7677/2011, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса.
При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого дог овора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.
Так действительно ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ дает основания для таких выводов?
Обратимся к букве части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ: Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом
3) управление управляющей организацией.
Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом, т. е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней - невыполнение управляющей организацией условий договора.
Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2. не допускает двух мнений.
Окончательно убеждает в этом анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165.
В статье 165 в редакции Федерального закона № 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.
Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 вообще не представляется возможным после введения в действие Федеральных законов № 123-ФЗ и № 93-ФЗ.
Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа местного самоуправления по итогам проверки.
Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история.
Но совсем не другая история - то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в постановлении Президиума ВАС РФ № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года.
Из постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права:
- в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора,
- принять решение о выборе иной управляющей организации,
- принять решение об изменении способа управления данным домом.
Сегодня правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Более того, статья 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (Постановление ПВАС РФ № 7677/2011 от 22.11.2011).
Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см. например, Определения Высшего Арбитражного Суда № ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011).
Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и было бы основанием для отмены судебных актов.
Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.
Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации устранит или разъяснит данную коллизию.
Мнение авторов материалов может не совпадать с мнением редакции.
Статьи
Прекращение договора управления многоквартирным домом.
По данным Министра регионального развития РФ, приоритет при выборе способов управления многоквартирным домом отдается управляющей организации. Так, в конце 2008 года доля многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющих организаций, выбранных собственниками, составила более 32,2%. Безусловно, у данного способа управления есть и плюсы, и минусы. Сложности же могут возникнуть, когда минусы преобладают и появляется необходимость прекратить договор управления. Для расторжения указанного договора следует понимать, кем, когда, на каких основаниях и в каком порядке это может быть сделано. Попытаемся ответить на поставленные вопросы, обратившись к гражданскому и жилищному законодательству, а также используя разъяснения компетентных ведомств и арбитражную практику.
Оговоримся сразу, что договор может быть прекращен одним из следующих способов:
в связи с окончанием срока его действия
по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ
в связи с прекращением обязательств в порядке, предусмотренном гл. 26 ГК РФ.
Нормы о договоре управления многоквартирным домом содержатся в ст. 162 ЖК РФ. По данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, говоря о расторжении договора управления, необходимо будет рассмотреть как минимум две ситуации — расторжение договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, и расторжение договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей компанией.
Инициатор прекращения договора
Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ, в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.
Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.
Общие основания прекращения договора
В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В статьях 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:
По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Рассмотрим каждое из указанных оснований.
Мирный способ: отказ от пролонгации
Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.
Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный — максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный — один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании. Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение. Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом. В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным. Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора.
Между тем для ТСЖ может быть крайне полезным иметь в виду такое основание прекращения, как отказ от пролонгации. Например, если в договоре нет условия об одностороннем отказе, а управляющая организация добровольно расторгнуть договор не хочет, остается два варианта: ждать истечения срока договора (направив соответствующее заявление) либо обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. С учетом времени, необходимого для обращения в суд и рассмотрения дела, часто бывает быстрее и дешевле дождаться окончания срока договора. Что касается выбора способа управления, то здесь он уже выбран — управление посредством ТСЖ, а заключение и расторжение договора управления осуществляется юридическими лицами, порядок взаимоотношений которых определен гражданским законодательством. Так, Постановлением от 20.10.2008 N А21-6325 /2006 ФАС СЗО отказал ТСЖ в удовлетворении иска о расторжении договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда многоквартирного жилого дома, заявленного в связи с принятием решения общим собранием членов товарищества об изменении способа управления домом. Дело в том, что законом не предусмотрено, что решение общего собрания ТСЖ об изменении способа управления является основанием для расторжения договора, заключенного между двумя юридическими лицами.
Несколько слов о пролонгации
Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, что договор управления в случае отсутствия заявления одной из сторон считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Представляется, что данная норма несколько не согласована с п. 7 ст. 156 ЖК РФ: цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст. 158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Итак, в случае если общее собрание по каким-либо причинам не состоялось, при условии пролонгации договора управляющая организация обязана применить тарифы, установленные органом местного самоуправления, а все остальные условия договора остаются в силе. Отсюда вывод: непроведение общего собрания собственников помещений и неучастие в нем всегда невыгодно, главным образом самим же собственникам.
Изменение способа управления — одностороннее прекращение договора
Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, — смена способа управления домом. Определением ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08 признано: суды пришли к верному выводу, что, приняв согласно протоколу от 18.03.2007 решение о выборе управляющей организацией общества « Связькабельстрой-2 », собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с обществом «ДомКом», и поскольку истец был уведомлен об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с обществом «ДомКом», признаны прекращенными.
Таким образом, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае. Представляется целесообразным согласиться с мнением ФАС УО, изложенным в Постановлении от 07.10.2008 N Ф09-7118 / 08-С5. Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, суд обоснованно указал, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК. п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени.
Добавим, что создание и государственная регистрация ТСЖ не являются сами по себе выражением выбора способа управления, поскольку ТСЖ может быть выбрано в качестве управляющей организации в иных домах, помимо того, на основе которого оно создано. В повестку дня общего собрания собственников помещений при создании ТСЖ необходимо внести отдельный вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, для того чтобы ТСЖ после его государственной регистрации стало законным «хозяином в доме».
Если договор управления заключен по итогам открытого конкурса
Жилищный кодекс выделяет особого субъекта договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161 ЖК. п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.
С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.
Существенное нарушение договора
Выше нами были рассмотрены способы расторжения договора во внесудебном порядке, однако жилищным и гражданским законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе решить вопрос о расторжении договора управления. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).
Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 ЖК следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Подчеркнем, что в приведенной норме говорится о любых условиях договора, не только о существенных. Однако суды применяют указанные нормы всегда в совокупности, поэтому в договоре для надежности толкования следует предусмотреть все возможные основания для расторжения в случае его нарушения. Наиболее распространенными нарушениями являются:
систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств
непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления
причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.
Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.
Если инициатор расторжения договора — управляющая организация
Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям во внесудебном и судебном порядке.
В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Иначе говоря, расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ). Но, на наш взгляд, это тот случай, когда управляющей организации легче дождаться истечения срока договора, если иная возможность досрочного прекращения не предусмотрена.
Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.
Расчеты сторон и предоставление коммунальных услуг
При любом из способов расторжения договора управления многоквартирным домом крайне актуальными становятся финансовый вопрос и порядок предоставления коммунальных услуг.
В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК /07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).
Добавим к данному пояснению Минрегиона, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ будет рассматриваться как неосновательное обогащение в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811 /2009).
Что касается вопроса предоставления коммунальных услуг, то, как мы уже отмечали, следует учитывать время, необходимое для передачи управления домом другой организации, поскольку при расторжении договора управления из цепи «ресурсоснабжающая организация — коммунальный ресурс — исполнитель коммунальной услуги — коммунальная услуга — потребитель» выпадает очень важное звено — исполнитель коммунальной услуги и возникают сложности при расчетах.
В связи с тем, что собственники всех внутридомовых инженерных сетей — граждане, осуществляющие пользование коммунальными услугами, именно граждане и являются потребителями коммунальных услуг. Согласно п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, в случае расторжения договора собственники помещений вправе получать коммунальные услуги непосредственно от ресурсоснабжающих организаций и вести с ними соответствующие расчеты (Постановление ФАС УО от 27.10.2008 N Ф09-7809 /08-С5).
М. А. Пургина
Журнал « Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 4, апрель 2009 г.
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@ audar-press .ru
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2651
Разделы:
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 августа 2012 г. по делу N 33-2651
Судья Микишев А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Шевченко Г.М.
и судей Баталовой С.В. Мартыновой Т.А.
при секретаре С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 09 августа 2012 г. дело по апелляционной жалобе ООО Управление жилищного хозяйства на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 15 июня 2012 г. которым постановлено:
исковые требования Управления Роспотребнадзора по Кировской области к ООО УЖХ о признании действий незаконными и возложении обязанности удовлетворить.
Признать действия ООО УЖХ по одностороннему расторжению договора N управления многоквартирным домом от 24.05.2010 г. незаконными.
Признать договор N действующим и обязать ООО УЖХ исполнять обязательства по договору N управления многоквартирным домом от 24.05.2010 г.
Заслушав доклад судьи Шевченко Г.М. представителя ООО Управление жилищного хозяйства С.О. поддержавшую жалобу, У. представителя Управления Роспотребнадзора по Кировской области М. полагавших решение суда правильным, судебная коллегия
установила:
Управление Роспотребнадзора по Кировской области обратилось в суд с иском к ООО УЖХ о признании действий незаконными и возложении обязанности, указало, что Управление на основании законодательства осуществляет деятельность по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. 06 февраля 2011 года в адрес Управления поступило заявление У. на незаконные действия ООО УЖХ по одностороннему расторжению договора управления многоквартирным домом. По фактам, изложенным в заявлении, должностным лицом Управления Роспотребнадзора по Кировской области в отношении ООО УЖХ проведена внеплановая документарная проверка, в ходе которой были запрошены необходимые для рассмотрения обращения сведения. В результате рассмотрения представленной информации и документов установлено, что 24 мая 2010 года между собственниками помещений и управляющей компанией (ООО УЖХ) заключен договор управления многоквартирным домом. Договор осуществляется исполнителем в интересах собственников помещений дома в период срока действия договора, установленного в разделе 8 соглашения (пункт 1.4 договора). В конце октября 2011 года все собственники помещений многоквартирного получили письмо-уведомление от управляющей компании о расторжении с 31 января 2012 года договора управления домом без указания причин. При этом, решение о расторжении договора собственниками не принято, напротив - в адрес управляющей компании направлено письмо о несогласии на расторжение договора и о необходимости выполнения исполнителем принятых на себя обязательств по содержанию и ремонту дома. Ответа управляющей компании на письмо жильцам дома не последовало. В настоящее время управляющая компания считает, что в соответствии с п. 8.2 соглашения и действующим законодательством договор управления домом расторгнут. Считают, что в данном случае управляющая компания не имела права расторгать договор с гражданами - потребителями в одностороннем порядке. Просят признать действия ООО УЖХ по одностороннему расторжению договора управления многоквартирным домом N по незаконными, признать договор действующим и обязать ООО УЖХ исполнять обязательства в соответствии с условиями договора.
Судом постановлено указанное выше решение.
С решением суда не согласно ООО УЖХ, в жалобе ставит вопрос о его отмене и принятии нового решения, считает решение суда незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, суд в решении указывает, что 06.02.2011 года поступило заявление на незаконные действия ООО УЖХ, тогда как уведомление о расторжении договора было отправлено еще в октябре 2011 года, причем истец подтвердил, что уведомление о расторжении получили все собственники, а суд указал на отсутствие доказательств вручения уведомления каждому собственнику. Считает, что заключенным договором собственников с управляющей компанией соблюден принцип равенства участников регулируемых отношений, положения договора отражают право каждой стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке, соглашение о праве любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 3 месяца. Суд в качестве доказательства принимает экспертное заключение от 10.05.2012 года, не учитывая, что срок договора и фактических взаимоотношений закончился 31.01.2012 года. Свои обязательства по договору ООО УЖХ исполнило на основании решения мирового судьи судебного участка N, а не по условиям договора управления. Указывает, что судом не дана оценка обстоятельству, что уведомления о расторжении договора ответчиком были направлены до окончания срока действия договора, тогда как ст. 162 ЖК РФ говорит о продлении договора в случае отсутствия заявления одной из сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что ответчиком порядок расторжения договора не был соблюден, оспариваемый договор может быть расторгнут только в судебном порядке по заявлению одной из сторон договора.
С указанным выводом суда судебная коллегия соглашается и считает его правильным.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Изменение и расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, из анализа указанных выше норм права следует, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации.
Из материалов дела следует, что 24 мая 2010 года между ООО УЖХ и собственниками помещений, расположенных по адресу: заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому Управляющая организация по заданию собственника, пользователя за плату выполняет работы и оказывает услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 8.2 данного договора, договор заключается на один год с 01 января 2011 года с последующей пролонгацией на срок до пяти лет. Любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор, предупредив другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Решение о расторжении договора принимается на общем собрании собственников помещения дома. Стороны обязаны завершить финансовые расчеты в течение одного месяца с момента расторжения договора. При отсутствии заявления от одной из сторон о прекращении договора договор считается пролонгированным.
25 октября 2011 года ООО УЖХ направило собственникам помещений данного дома, а также МО Город Киров письмо-уведомление о расторжении вышеуказанного договора с 31 января 2012 года в соответствии с п. 8.2 договора. В материалы дела не представлены стороной ответчика доказательства получения всеми собственниками такого письма-уведомления, в деле имеются ксерокопии писем-уведомлений МО Город Киров, У. (кв. 8), ФИО12 (кв. 12), и две расписки о получении писем-уведомлений У. 31.10.2011 г. и МО ФИО13 29.10.2011 г. иных доказательств в отношении остальных собственников в материалах дела нет.
Решения собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора в материалах делах не имеется.
Напротив, в адрес управляющей компании 23.01.2012 г. жильцами направлено заявление о несогласии с расторжением договора и о необходимости выполнения ими принятых на себя обязательств по содержания и ремонту дома.
Указанное письмо получено ООО УЖХ 23 января 2012 года.
Ответа управляющей компании на данное письмо материалы дела не содержат.
Как видно из материалов дела взаимного соглашения сторон на расторжение договора на управление многоквартирным домом не было, законом не допускается односторонний отказ от исполнения договора на управление многоквартирным домом, ООО УЖХ в суд с требованием о расторжении данного договора не обращалось, поэтому расторжение ООО УЖХ договора управления многоквартирным домом N по является незаконным и вывод суда, о признании договора управления N многоквартирным домом N по действующим, является правильным.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований
Следовательно, обязание ООО УЖХ, исполнять обязательства по договору N управления многоквартирным домом N по от 24.05.2010 года, является правомерным.
Доводы жалобы были предметом судебного исследования, им дано должное мотивированное обоснование, в целом сводятся к переоценке доказательств по делу и правомерности факта одностороннего расторжения договора управления спорным многоквартирным домом, соблюдения всех необходимых процедур, которые являются несостоятельными с учетом фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.
