§ 6. Договор аренды земельного участка

Общие нормы гражданского законодательства об аренде. Сущность договора аренды заключается в том, что собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичное требование предусмотрено и в земельном законодательстве. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК, которая пока еще не действует, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. По действующему законодательству ни пользователи, ни владельцы земельных участков не вправе сдавать их в аренду, поскольку они не являются их собственниками. Исключение — право владельца земельного участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдавать его в аренду (пп. «е» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*.

* СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предъявляются в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности, не предусматривает.

Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если это необходимо, то участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того. на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). Например, земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с его целевым назначением.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 47 ЗК предусматривает, что использование арендованных земельных участков является платным. Требования, касающиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы за землю, согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» устанавливаются договором. В Законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные, государственные и муниципальные земли. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов предоставления арендатором определенных услуг передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей отражена в ст. 53 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.

Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Указанная статья ГК предусматривает, что переход права собственности <пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или целевым назначением земельного участка либо с неоднократными нарушениями существенно ухудшает земельный участок более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК)

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо препятствует пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 53 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК). Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Особенности договора аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. 52 и 53 ЗК. Содержание их прав и обязанностей аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей. Статья 53 ЗК дополнительно предусматривает обязанность арендатора при аренде земли у органов местного самоуправления возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст. 10 Закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется, в частности, право при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

В земельном законодательстве урегулированы особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» специально регулирует вопросы аренды земель данной категории.

Свои особенности имеет регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»*.

* СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

Собственник земельной доли вправе сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.

Роскомземом 16 мая 1996 г. утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Срок аренды земельной доли и условий оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги, продукцию или услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих организаций.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя (арендодателей) выделять в натуре земельный участок, соответствующий арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не вправе его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Процедура заключения договоров аренды земельной доли урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что этот договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды»* (п. 2) установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2**.

* СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

** СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263.

Оформление земельного участка

в долгосрочную аренду

1.1. Права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Основные правила и положения порядка оформления земельного участка в долгосрочную аренду дает Земельный кодекс Российской Федерации. Он декларирует право предоставления участков из земель государственной или муниципальной собственности в аренду для граждан и юридических лиц, причем, в отдельных случаях аренда на земельные участки может предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование и в безвозмездное срочное пользование. Но для большинства моментов предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности физическим и юридическим лицам осуществляется за плату, хотя по закону не исключен вариант бесплатной аренды. Такие случаи бесплатной аренды должны быть предусмотрены Земельным Кодексом, федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.

Когда земельные участки государственной или муниципальной собственности предоставляются в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительствам с подготовкой документации по планировке территории, выполнением работ по обустройству территории, строительством инженерных объектов и объектов жилищного строительства, если они предусмотрены видом разрешенного использования, земли, то такая аренда не требует предварительного согласования места размещения объекта. Вместе с тем права аренды на земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется посредством проведения аукционов в порядке, установленном Земельным Кодексом РФ. Здесь в полном объеме изложены также требования к арендаторам участков государственной или муниципальной собственности, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет исключительное право приобрести указанные участки в собственность. Естественно, что все случаи такого арендования земли предусматривают именно долгосрочную аренду.

Понятие долгосрочной аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности определяется сроком в пять и более лет. При заключении такой аренды арендаторы их имеют право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности на арендуемые земельные участки третьим лицам, в том числе такие права и обязанности, как арендные права передачи земельного участка в залог и внесения его в виде вклада в уставный капитал различных обществ. Такой участок может стать и паевым взносом в производственный кооператив в пределах срока договора без согласия его собственника, но с условием его уведомления, если договором аренды не предусматривает иной порядок. Ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется независимо от срока договора аренды такого земельного участка.

Также к новому арендатору переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Невозможно изменение условий договора аренды земельного участка и ограничений прав его арендатора без согласия самого арендатора. Досрочное расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только при выявлении значительных нарушений договора арендатором и подтверждения этих фактов нарушения в судебном порядке.

1.2. Порядок оформления аренды земельного участка, принадлежащего государству.

Когда имеется возможность произвести аренду на земельные участки, возникает вопрос, как это осуществить практически, каков порядок оформления аренды земли. В подавляющем большинстве случаев на практике производится оформление земельного участка в долгосрочную аренду, который принадлежит государственным структурам. Потому в первую очередь людей интересует порядок оформления аренды земельного участка, принадлежащего государству.

Суть реализации прав аренды земельных участков предполагает в будущем возникновение новых объектов недвижимости. Когда арендатор получает на аукционе, право на аренду земельного участка, то вместе с ней они получают гарантированную законную возможность преобразования и застройки земельного участка. Участки могут предоставляться в долгосрочную аренду на платной основе, на основе бессрочной аренды и в безвозмездное срочное пользование. Существует два направления прав аренды на земельные участки для строительства на земле, находящейся в государственной собственности, по проведению строительных работ:

- возведение недвижимости без предварительного согласования мест размещения объектов

- застройка земли с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Процедура предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов проводится исключительно на торгах или аукционах. Исключение составляют случаи, когда земельный участок, принадлежащий государству, находится в такой государственной собственности, которая предоставляется для строительства в границах застроенной территории и в отношении которой принято решение о развитии. Государственная земля может быть отдана в долгосрочную аренду без проведения торгов лицам, с которыми, в установленном законодательством Российской Федерации порядке, заключен договор о развитии застроенной территории. Есть несколько вариантов приобретения возможности прав застройки земельного участка. Они определяются по выбору лиц, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, либо приобретение земли в собственность, либо сдача её в аренду. По законному порядку оформления аренды земельного участка, принадлежащего государству, размер арендной платы за его использование определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за земельный участок, соответственный по размерам и качеству.

Для второго случая, а именно, для предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов, проводится сдача их в аренду различными способами для различных организаций. Так, для государственных и муниципальных учреждений и предприятий федерального уровня есть возможность получить права аренды на земельные участки в порядке постоянного (бессрочного) пользования, а для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения соответствующие общественные или религиозные организации получают землю в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Существует отдельный порядок оформления аренды земельного участка для лиц, имеющих на праве собственности недвижимость, расположенную на данном земельном участке. В этом случае такой земельный участок предоставляется в аренду вышеуказанным лицам без проведения торгов или аукциона, в размере, необходимом для обслуживания и нормального функционирования строений. Исчисление оплаты за использование земли, отданной в порядке оформления процедуры аренды на земельные участки, производится на основании ставок земельного налога. Существуют еще и единовременные, так называемые, стартовые земельные платежи, которые взимаются при продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В любом случае необходимо тщательно подходить ко всем аспектам оформления земельного участка в долгосрочную аренду, составить план проведения мероприятий по проведению процедуры аренды земли. Такую работу легко и быстро самому соискателю прав аренды выполнить довольно непросто, хотя бы это была и фирма со штатными юристами. Помощь специалистов, которые повседневно занимаются подобными вопросами оформления аренды на земельные участки, просто необходима. Эффект от их работы переоценить невозможно, солидные и уважаемые агентства недвижимости как нельзя лучше подойдут на эту роль.

1.3. Оформление земельного участка в аренду в Москве.

Для того, чтобы взять земельный участок в аренду в Москве, необходимо знать, что земли, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам в соответствии с положениями Закона г. Москвы от “О землепользовании в городе Москве”. Процедура оформления земельного участка в аренду в Москве в общем случае может начаться с теми лицами, которые выиграли аукционные торги на право заключения договора аренды земельного участка. Победитель конкурса определяется в соответствии с условиями торгов, он получает право на заключение договора аренды земельного участка, который оформлен надлежащим образом и прошел в установленном порядке государственный кадастровый учет. Проведение аукционов на право заключения договора аренды земельных участков регламентировано соответствующим постановлением Правительства Москвы от “О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы”. Согласно этому документу, вся необходимая информация о проведении открытых земельных аукционов по долгосрочной аренде земли (в том числе и перечни земельных участков, по которым намечены торги) должна быть предоставлена участникам предварительно для ознакомления. Наиболее удобно ознакомиться с ней перед торгами за право оформления земельного участка в долгосрочную аренду по объектам аренды в Москве: городского уровня - на официальном сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике tender.mos.ru, окружного уровня – на сайтах префектур административных округов города Москвы. Соискателям долгосрочной аренды в Москве поможет в проработке возможности осуществления строительства объектов недвижимости предварительный адресный перечень земельных участков для субъектов малого и среднего предпринимательства, а также предварительный адресный перечень земельных участков, по которым ведется разработка проектной документации на строительство объектов недвижимости для субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни приведены в Городской целевой программе развития и поддержки малого и среднего предпринимательства в городе Москве на 2010-2012 годы.

По длительности срока договора аренды земельного участка, он может быть самым различным. Фактически сроки устанавливаются по соглашению сторон в зависимости от желаемого использования земли, обременений и ограничений по использованию данного конкретного земельного участка, если данная процедура не противоречит выполнению Генерального плана развития города Москвы.

По умолчанию принимается, что использование земли в аренду в Москве разрешается арендаторам на платной основе. В денежной форме размер арендной платы, а также порядок оформления земельного участка в долгосрочную аренду по г. Москва, условия и сроки внесения арендных платежей за использование земельных участков государственной или муниципальной собственности устанавливаются по соответствующим постановлениям Правительства Москвы. Исчисляется размер ежегодной арендной платы за пользование землей в процентах от её кадастровой стоимости. Как и по всей Российской Федерации, при оформлении земельного участка в аренду в Москве размер арендной платы определяется с учетом разрешенного вида использования земельных участков, вида, осуществляемой на них, хозяйственной или иной деятельности. Особые условия аренды земельных участков в Москве предполагают установление дополнительных условий по оплате использования земельных участков, таковые условия установлены для решения социальных задач и задач развития города Москва.

На размер оплаты аренды в Москве влияют также положения Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”. В частности, в нем рассмотрены вопросы, касающиеся поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства путем предоставления им льгот по аренде земельных участков. В законе указано, что предоставление арендуемых земельных участков субъектам малого предпринимательства в аренду на новый срок (если не предусмотрено по условиям договора аренды право капитального строительства на земельном участке) производится без проведения аукционных торгов. В этом случае не берется даже оплата за право заключения договора аренды. Для таких субъектов предусмотрена максимально долгосрочная аренда, то есть при рассмотрении вопросов оформления земельных отношений с ними договоры аренды земельных участков должны заключаться городскими властями на максимально возможный срок пользования, исходя из долгосрочных планов развития и реконструкции города Москвы. Оформление земельного участка в аренду в Москве осуществляется Департаментом земельных ресурсов города Москвы, порядок его работы и перечень необходимой документации можно прочесть на сайте правительства Москвы, кроме того, такая информация всегда имеется в многочисленных агентствах недвижимости, которые помогут быстро и правильно оформить любой земельный участок в аренду в Москве.

1.4. На какой срок производится регистрация аренды земельного участка

Проведение процедуры регистрации аренды земельного участка проводится, если производится оформление земельного участка в аренду на срок более, чем 1 год. По закону договор аренды земельного участка имеет максимальный срок действия, этот срок не может превышать 49 лет. Если оформление земельного участка в долгосрочную аренду проведено на более длительный срок, то такой договор считается заключенным на срок 49 лет. Регистрация аренды земли, на которой расположен объект капитального строительства, имеет пределы по срокам от 25 до 49 лет. Уменьшить срок договора можно, но исключительно по обоюдному соглашению сторон. В случае оформления документов на землю для строений и сооружений, которые не являются объектами капитального строительства, допускается заключать договор аренды на срок не более 5 лет. Для земельных участков, расположенных в границах земель общего пользования аренда разрешена на срок не более одного года.

Если земельный участок передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения разного рода изыскательских работ, то срок такой передачи не может длиться более 1 года. До истечения срока аренды арендатор такого земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в прежнее состояние, пригодное для его использования. За основу берется первоначальное разрешенное использование земли. Если вследствие действий арендатора нанесен участку ущерб, то арендатор обязан возместить убытки, причиненные при проведении работ, далее выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить те обязанности, которые предписывает закон и договор аренды земельного участка. По своей длительности срок договора аренды земельного участка, он может быть самым разным, от минимального до максимально допустимого. Все сроки аренды устанавливаются по соглашению сторон в зависимости от пожеланий и возможностей использования земли с учетом обременений и ограничений по использованию данного конкретного земельного участка и планов развития данной местности. Закон об обороте земель предусматривает экономическое стимулирование арендаторов, если договор аренды земельного участка заключен на срок от 10 лет и более. Порядок стимулирования установлен бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. Для таких субъектов предпринимательской деятельности малого и среднего бизнеса предусмотрено право заключения максимально долгосрочной аренды, то есть с ними договоры аренды земельных участков должны заключаться местными властями на максимально возможный срок аренды. Также в некоторых случаях закон предусматривает передачу земли в бессрочное и бесплатное пользование.

1.5. Плата за право на заключение договора аренды земельного участка.

До начала процедуры заключения договора аренды земельного участка необходимо произвести единовременные или стартовые земельные платежи, которые взимаются при продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Условия взимания такой платы определяются местными властями. Для таких случаев в договор аренды участка включается пункт, по которому арендатор приобретает право на совершение аренды только при условии внесения в полном объеме платы за право на заключение договора аренды. В большинстве случаев это касается юридических лиц, однако, и с них плата за право на заключение договора аренды земельного участка берется не во всех случаях. Так, не предусмотрена данная оплата при передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, не нужна она при продлении срока договора аренды земельного участка, если по окончании этого не предусмотрено проведение торгов по условиям договора. Также по решению государственного арендодателя возможно продление срока добросовестным арендаторам участков, находящихся в границах красных линий, если для него срок аренды установлен меньший, чем на соседние участки

Расчет стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка ведется по формуле расчета во всех случаях, как для участков, предоставляемых для целей осуществления строительства, так и для других. Сами составляющие формулы тоже могут рассчитываться отдельно, коэффициенты в них берутся самые разные в пределах расчетного максимума и минимума.

Итак, плата за право заключения договора аренды земельного участка рассчитывается в индивидуальном порядке по характеристикам каждого земельного участка и множества других составляющих. При заключении договора аренды земельного участка арендатору желательно участвовать в работе местных властей по её определению.

1.6. Необходимые документы для аренды земли частным лицом

Все документы для аренды земли частным лицом должны быть собраны и надлежаще оформлены. Их список включает само заявление на аренду земли на бланке установленного образца с указанием фамилии, имени и отчества, даты и места рождения, гражданства, пола, наименования и реквизитов личного паспорта, адреса постоянного места жительства или пребывания заявителя. К заявлению прилагаются: документ, по уплате государственной пошлины за оформление земли в аренду (копия и подлинник), квитанция об оплате пошлины за оформление прав на землю, подлинник паспорта или другого документа, удостоверяющего личность. Арендодатель представляет документ о государственной регистрации прав на земельные участки, кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом по ведению государственного земельного кадастра. Сами документы на землю должны включать описание объекта, которое заверено организациями по учету земельных объектов. Договор аренды земельного участка предоставляется в 2-х подлинных экземплярах. Также необходим акт о выборе земельного участка с приложением его границ земельного участка и решение органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта. Оформление прав на землю по документам, принятым от заявителя в полном объеме, выполняется в течение от 2 до 4 недель.

1.7.Необходимые документы для аренды земли юридическими лицами

Документы для аренды земли юридическими лицами должны быть оформлены в соответствии с примерными перечнями документов, в которые входят:

- Заявление, составленное на бланке установленного образца, с указанием реквизитов заявителя, наименование предприятия, адреса постоянной регистрации юридического лица. Документы для оформления аренды земли подают все стороны договора.

- Документ об уплате государственной пошлины за оформление земли в виде платежного поручения с исполнением и его копии. Все юридические лица уплачивают государственную пошлину за оформление аренды земли только в безналичной форме со своих банковских счетов российских банков, по месту, где осуществляется оформление прав на землю.

- Копию свидетельства о государственной регистрации и копии учредительных документов, удостоверенные нотариусом.

- Доверенность представителя, которому поручена регистрация аренды земельного участка.

- Кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом государственного земельного вместе с описанием объекта недвижимости.

- Договор аренды земельного участка в 2-х экземплярах-подлинниках.

- Предоставляются сведения об информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка.

- Акт о выборе земельного участка с приложением границ.

- Решение органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта строительства на арендуемом земельном участке.

Для оформления документов аренды земли юридическими лицами возможно требование о предоставлении дополнительных документов, исходя из местных условий.

1.8.Плата и налоги за аренду земельного участка.

Плата за аренду земельного участка, её величина, условия и сроки внесения устанавливаются по договору аренды земельного участка. Для земельных участков государственной или муниципальной собственности порядок оплаты устанавливается Правительством РФ или органами местного самоуправления. Обычно порядок определения размера арендной платы для таких земель определяется в размере земельного налога, установленного федеральным законодательством за земельный участок, соответствующий по размерам и качеству.

Слагаемые платы за аренду земельного участка состоят из базовых ставок ежегодной арендной платы за государственные земли, но с учетом разделения ставок арендной оплаты в соответствии категориям земли и с учетом данных самих арендаторов. Еще берутся во внимание местные условия, исходя из приоритетных направлений развития экономики региона. По формуле базовая ставка арендной платы Бс для единицы площади по конкретной категории земель перемножается на зональный коэффициент Кт, учитывающий особенности и ценность зоны (определяется при проведении государственной кадастровой оценки земли), на поправочный коэффициент Кц по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка и на площадь земельного участка S. Сумма годовой платы за аренду земельного участка

∑ = Бс x Кц x Кт x S

Если за три года от даты предоставления в аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства (кроме земельных участков для индивидуального жилищного строительства) дом не введен в эксплуатацию, то арендная плата за такую землю устанавливается в двукратном размере. Для налогообложения, установления налога за аренду земельного участка используется в качестве базы кадастровая стоимость земельного участка.

1.9.Заключение договора долгосрочной аренды земельного участка.

Процедура заключения договора долгосрочной аренды земельного участка состоит по смыслу в том, что арендодатель обязуется предоставить арендатору землю в пределах установленных границ участка за плату во временное владение и пользование. Любой договор долгосрочной аренды земельного участка должен включать обязательные положения, которые гарантируют его правомочность и действенность. В качестве арендодателя может выступать только владелец земельного участка, никто другой не имеет право подписания такого договора аренды. Любой договор долгосрочной аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме, он также подлежит обязательной государственной регистрации. Бывают случаи, что в договоре аренды не указан срок, на который земельный участок передается во владение и пользование, тогда такой договор считается заключенным на неопределенное время и проведение его государственной регистрации не нужно. В случае, когда по договору аренды земельного участка предусматривается переход в будущем прав собственности на этот земельный участок к арендатору, договора долгосрочной аренды земельного участка пишутся в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка. Тот арендатор, который заключил договор и оформил земельный участок в долгосрочную аренду, имеет право сдать землю в субаренду (поднаем) или передать свои права и обязанности по договору долгосрочной аренды земельного участка другому лицу, осуществить перенаем, без согласия арендодателя, но при условии, что последний будет об этом уведомлен. На этих же условиях арендатор может предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, передать свои арендные права в залог или внести их в качестве вклада или паевого взноса в уставной капитал различных хозяйственных товариществ и обществ и производственных кооперативов.

Для физических лиц при заключении договора аренды земельного участка требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на регистрацию сделки аренды, это условие действует как для потенциальных арендаторов, так и для арендодателей.

Размер оплаты за государственную регистрацию договора аренды земельного участка составляет 1 тыс. рублей для физических лиц и 15 тыс. рублей для юридического лица. Любая из сторон договора аренды земли может подать пакет документов на государственную регистрацию аренды земельного участка, но в большинстве случаев это делает сам арендатор. Если стороны обратятся к квалифицированным и проверенным специалистам по работе с земельной недвижимостью, то и заключение договора долгосрочной (или иной) аренды земельного участка пройдет очень быстро и правильно.

1.10. Регистрация договора аренды земельного участка

Для земельной недвижимости регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если договор аренды земли заключен на срок более чем 1 года, только после регистрации такие договора вступают в законную силу, а именно, после внесения записи в Единый государственный реестр прав. Заявления на регистрацию договора аренды земельного участка подаются в территориальную приемную Управления Федеральной Регистрационной Службы (ФРС). Не требуется госрегистрация для бессрочных договоров аренды земельных участков. Особо следует отметить, что налоговые органы признают расходные суммы за аренду помещения только после государственной регистрации договора аренды. Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется на срок, указанный в договоре. Арендатор имеет право начать использование земли только после того, как завершится регистрация договора аренды. При расчете налоговых платежей учитывается только период с момента окончания процедуры регистрации договора аренды земельного участка. Размер оплаты за государственную регистрацию договора аренды земельного участка составляет 1000 рублей для физических лиц и 15000 рублей для юридического лица. Срок регистрации договора аренды земельного участка составляет 1 месяц со дня предоставления документов.

1.11. Каковы основания прекращения аренды земельного участка

Для досрочного расторжения договора долгосрочной аренды участка, который находится в государственной собственности или собственности муниципальных органов, если договор заключен на срок более 5-ти лет, по требованию арендодателя нужно решение суда. Проводиться такое прекращения аренды земельного участка может лишь при существенном нарушении пунктов договора аренды арендатором. В судебном порядке могут быть расторгнуты и договора аренды земельного участка других сроков действия, для которых законодательно возможно такое расторжение. Причинами прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя могут быть нарушение целевого назначения участка по категории использования земли. Основаниями прекращения аренды земельного участка может также стать такое использование земли, которое приводит к существенному снижению её плодородия (для земель сельскохозяйственного назначения) или значительному ухудшению экологической обстановки. В этом случае закон делает лишь оговорку, что по вышеуказанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в некоторых других обстоятельствах, которые предусмотрены федеральным законом и постановлениями местных органов власти. Регистрация прекращения договора аренды занимает 1 месяц, пошлина за оказание услуги не взимается.

В целом оборот земельных участков по землям сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель. В нем установлены особенности аренды этих земельных участков. Так, например, иностранные граждане и юридические лица иностранных государств, лица без гражданства, а также юридические лица, доля уставного капитала которых от иностранных граждан, юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве оформления земельного участка в аренду. Для них аренда земельного участка сельхозназначения является единственно возможным способом землепользования, поскольку возможности приобретения в собственность такого рода земли у них нет. Чтобы не было оснований прекращения аренды земельного участка арендаторам надо четко знать свои права и обязанности, следить за изменениями в законодательстве и, по возможности, чаще пользоваться квалифицированной юридической помощью специалистов по земельной недвижимости.

Договор аренды земельного участка - образец

Аренда  участка земли может быть осуществлена, если был заключен специальный договор. В Земельном Кодексе указывается, что участки  могут быть отданы в аренду юридическим или физическим лицам, а также фирмам, иностранцам, иностранным организациям и даже другим государствам.

Договор переуступки аренды земельного участка

Заключение договора аренды земельного участка

Аренда  земли может быть как краткосрочной, так  и долгосрочной. Заключение договора аренды земельного участка должно происходить в письменной форме.

Источники: lawtoday.ru, www.s-m3.ru